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Estimer sa propriété viticole

Estimer sa propriété viticole

L’évaluation d’un vignoble est un travail délicat mais qui est nécessaire que vous soyez dans une démarche de vente, de transmission familiale ou pour une déclaration fiscale.
Différentes méthodes sont couramment utilisées pour valoriser une entreprise : valorisation patrimoniale, valorisation économique, capacité de remboursement, … Ces méthodes sont également utilisées pour valoriser une propriété viticole mais il faut tenir compte de nombreuses spécificités.

Les différentes catégories de biens

Intéressons-nous tout d’abord aux éléments à valoriser

Les vignes

Le cépage, l’âge des vignes, les taux de manquants sont des éléments déterminants pour valoriser les vignes. Mais ces critères ne sont pas suffisants, il faut en effet tenir compte de la densité de plantation, de la largeur des rangs et bien entendu du marché local ainsi que la qualité du terroir.

La maison

Un château ou un pavillon ? la diversité des habitations qui accompagnent les vignobles est énorme. Et la maison est quelquefois l’élément principal de la cession. Dans ce cas, le type de clientèle recherchée pour l’acquisition du domaine sera déterminant dans la valorisation de la propriété viticole.

Le chai, le matériel, les installations

La valorisation de l’outil de production pourra le plus souvent se faire selon les méthodes classiques d’évaluation des entreprises.

Le vin, les stocks, les travaux dans les vignes

Il est également nécessaire de déterminer les règles de valorisation de ces éléments dont la valeur peut quelquefois être très importante. Savoir si le vin en stock doit être valorisé au prix de revient, au cours du jour ou au prix de commercialisation fait partie des points de vigilance.

La clientèle, les marques

La valorisation des éléments dits incorporels correspond théoriquement à la différence entre la valeur patrimoniale et la valeur de rentabilité. Toutefois, là encore, chaque situation est particulière et justifie fréquemment la valorisation de la clientèle.
 

La situation juridique et fiscale

Il est également important de tenir compte de la situation juridique et fiscale de la propriété viticole dans la démarche d’évaluation.

La situation juridique

 Les biens sont-ils libres ou loués ? Le bien est-il détenu en individuel, en société ou au travers d’une indivision ?
Qui est le propriétaire des plantations ? L’exploitant en place, ou la société propriétaire des terres ?
Quelle est l’origine de propriété des biens ? Par exemple, s’ils sont issus d’une donation, il conviendra d’analyser les actes juridiques et vérifier si un droit de retour, une interdiction d’aliéner ou d’autres clauses sont de nature à influer sur la vente du bien et donc sur son estimation.
Si la cession doit prendre la forme d’une cession de parts ou actions d’une société, outre la nécessaire Garantie d’Actif ou de Passif (GAP), il faudra tenir compte de la situation fiscale de la société.

La situation fiscale

Quelles sont les plus-values auxquelles sont soumis les vendeurs ? Existe-t-il un passif fiscal au sein de la société ?

Il ne faudra pas non plus oublier de tenir compte de la règlementation des Installations classées, des salariés en place, des contrats de commercialisation, …
 

Autant de questions qui justifient de faire appel à un professionnel pour cette démarche d’évaluation.
Notre équipe de négociateurs, professionnels du monde viticole, est à même de vous accompagner dans une démarche d’évaluation en vue de la vente et de faire le lien entre vos différents conseils.


 

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