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Le Guide de la Vente

Acheter un domaine viticole : Les 10 points clés pour réussir sa transaction

Communication rédigée par Vinea Transaction
Acheter un domaine viticole : Les 10 points clés pour réussir sa transaction

Cette synthèse résulte d’un travail de plus de 25 ans consacrés par Vinea Transaction à la négociation de propriétés viticoles. Une expertise, globale et générale avant la vente analysant point par point les composantes d’un domaine viticole s’impose. C’est dans l’intérêt des parties au risque de générer de vrais contentieux après la cession.

 

 

Vinea Transaction créé en 1991, c’est 27 ans de transaction de propriétés viticoles, près de 500 ventes partout en France et plus de 15 000 ha négociés.
Cette rapide note n’est qu’une synthèse et repose sur notre expérience unique contactez-nous pour en savoir plus…

 

10 points clés ressortent et sont à valider et vérifier avant tout accord !

 

I. Les bâtiments

Il est à préciser que « l’étude » des bâtiments ne se résume pas aux expertises légales dont les principales sont ci-après décrites :

  • L’amiante: Le diagnostic amiante est à réaliser par le vendeur dans les immeubles bâtis.
    • Rapport positif : validité de 3 ans.
    • Rapport négatif : validité illimitée.
  • Le saturnisme : Dans toutes les zones délimitées par arrêtés préfectoraux, un état des risques d’accessibilités au plomb doit être annexé à tout acte de vente d’une habitation construite avant 1948.
    • Rapport positif : validité de 1 an.
    • Rapport négatif : validité illimitée.
  • L’accès à l’eau et la qualité des eaux : Il est nécessaire de faire vérifier la potabilité de l’eau en zone ruraleau travers de laboratoires agréés par le Ministère de la santé et de l’environnement.
  • Les termites et autres insectes xylophages : Le vendeur à l’obligation d’expertiser l’ensemble des bâtiments. Expertise réalisée par des personnes qualifiées qui attesteront de la présence ou l’absence de termites ou autres insectes xylophages.
    • La validité de l’état parasitaire est de 6 mois.
  • Le DPE
    • La validité du DPE est de 10 ans.
  • Les fosses septiques : Toute commune délivre au travers d’un organisme agréé le SPANC, un certificat de conformité et ce après visite sur place. Dans certains cas, des délais sont à prévoir.

 

Il est nécessaire également de valider les points suivants :

  • La conformité des constructions
    • PLU et permis de construire.
    • La garantie dommage ouvrage (10 ans)
    • Les risques liés aux catastrophes naturelles (validité 6 mois)
  • Contrôle des gros œuvres
    • Vérifier les structures majeures par une expert architecte ou ingénieur BTP
  • Urbanisme et « grand travaux »
    • L’accroissement de la population et les contraintes générées par le développement urbain impliquent de vérifier systématiquement les risques futurs de nuisance : éoliennes, axes routier, urbanisation future, … Après collecte du PLU, une véritable enquête exhaustive auprès des administration locales et territoriales s’impose.

 

II. Le vignoble et le foncier

L’analyse du vignoble est primordiale et la vigne peut être trompeuse.

Le vignoble et le terroir sont la clé de voute d’une acquisition réussie.

  • L’encépagement
    • Vérifier la fiche d’encépagement est nécessaire car déclarative, elle n’est malheureusement pas toujours conforme à la réalité. Elle doit de plus être à jour et certifiée conforme par les services des douanes via le casier viticole ou validé par l’ODG qui valide les plantations.
    • Les parcelles en AOC. Il est nécessaire de vérifier le classement ainsi que le respect des cépages et des densités de plantation.
       
  • La surface plantée
    • Procéder à un contrôle métrique des surfaces par mesure GPS. Ce contrôle est indispensable notamment pour les vieilles plantations.
  • L’état sanitaire
    • Tout vignoble est porteur de maladies. Un état des lieux préalable à la vente permet à l’acquéreur de confirmer son intention d’achat en toute connaissance de cause. (Court noué, pourridié, remontée de sel, maladie du bois : esca, euthypiose, flavescence dorée sont des maladies susceptibles d’être rencontrées.
  • Les manquants
    • En sus des contrôles éventuellement disponibles et réalisés par les ODG, un contrôle précis des manquants doit être effectué.
  • Les risques climatiques
    • Gel, grêle, inondation, sécheresse doivent être probabilisés. Des cartes identifiant les zones à risque sont disponible sur Internet.
  • Terres et bois.
    • Terres : Les droits à produire de type PAC doivent être inventoriés
    • Bois : Zones naturelles / Zones vertes. Certains classements définis dans les PLU empêchent tout usage viticole de la parcelle.

 

III. La cave de vinification

La conformité des installations est complexe ; loin d’être exhaustif, 6 points principaux de conformités sont à vérifier :

  • Le traitement des effluents
  • Les chloroanisoles (risques de contaminations)
  • Les installations électriques
  • La sécurité du travail
  • Respect de la réglementation technique spécifique à chaque appellation.
  • Respect des normes environnementales.

 

IV. Le matériel

Le matériel doit tout d’abord être conforme à la réglementation sur le travail, aux normes environnementales et au respect des pratiques culturales.

Dans toutes cession, une valeur plus ou moins importante est affectée au matériel agricole et de cave.
Une liste est à définir contradictoirement mentionnant l’état de ce matériel et les éventuels nantissement, gage, ou mise en CUMA. (Bilan ou hors bilan avec VNC et VBC)

 

V. Les stocks et avances aux cultures

Avances aux cultures : 

  • L’avance aux cultures correspond aux frais engagés par le cédant permettant de la levée de la future récolte qui sera au bénéfice de l’acquéreur. Les avances aux cultures se rajoutent aux stocks. Le chiffrage de ses travaux n’est pas à négliger et ce d’autant que la reprise s’effectue veille des vendanges.
  •  Les stocks de vins tout comme sa valorisation, le contrôle des stocks est délicat.
  • Etat qualitatif et quantitatif des stocks vracs et bouteilles avec bulletins analytiques à jour et dégustation contradictoire sont à effectuer. (Millésime et étiquetage)
  • Stocks matières sèches et produits phytosanitaires (produits non autorisés)

 

V. Le personnel

Sauf accord particulier, la reprise d’un domaine passe par la reprise des engagements et en l’occurrence des contrats de travail.

La reprise des contrats nécessite une vérification des contrats de travail ainsi qu’une situation « solde de tout compte ».

 

VI. Les parts de cave coopérative

Régulièrement, lorsqu’il y a vente d’un domaine portant son raisin en cave coopérative, l’acquéreur ne souhaite pas poursuivre l’engagement d’apport. Dès lors, cette position doit être clairement et précisément dénoncée par écrit avant la cession au risque de devoir payer des indemnités de sorties.

 

VIII. Les fermages

Un domaine exploité en fermage est quasiment non cessible car rares sont les acquéreurs intéressés par l’achat d’un domaine avec un fermier en place.

En cas de projet de vente, tout propriétaire doit se rapprocher de son fermier et étudier les possibilités de procéder à une résiliation du bail. Le calcul repose sur la nature des aménagements effectués sur le fonds par le fermier et par la durée restant à courir pour le bail.

 

IX. La détermination des plus-values

Bien que ne concernant pas l’acquéreur, il est fondamental qu’en cas de projet de vente, le vendeur sollicite avec anticipation son notaire, son avocat (conseil juridique) et son expert-comptable pour déterminer les montants des plus-values éventuelles à régler.

L’approche est complexe car 2 régimes peuvent être appliqués, celui des plus-values privées et celui des plus-values professionnelles.

 

X. Le fonds agricole et la marque

Ce paramètre est également le plus délicat à apprécier car sujet de discorde dans l’évaluation de la valeur globale du bien.

Dans de nombreux cas de figure, la qualité et la fiabilité du fonds agricole dépendront du vigneron. Aucune garantie ne pourra donc être donnée sur la valeur du fonds et précisément la conservation de la clientèle en place.

Par ailleurs, il est essentiel de vérifier la bonne protection des marques cédées, en l’occurrence la marque du domaine ou du château ainsi que le dépôt du site internet.

Les noms de domaines ne sont pas systématiquement enregistrés. De plus, la protection de l’INPI ne couvre pas toujours les marchés internationaux.

 

En conclusion, acquérir un domaine viticole « en direct » est aléatoire et risqué.

Le réseau Vinea Transaction permet aux parties de s’engager avec le maximum de sécurité afin d’éviter toute difficultés après la vente.

Contactez-nous d’autant que de nombreux autres paramètres sont à maitriser allant de la SAFER à l’autorisation d’exploiter en passant par l’optimisation du montage juridique, fiscal et financier.

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